نحوه محاسبه مالیات بر درآمد املاک چگونه است؟

مالیات بر درآمد املاک به عنوان زیرمجموعه‌ای از مالیات‌های مستقیم در قانون به شمار می‌آید. به موجب قانون مالیات‌های مستقیم، اجاره دهندگان املاک مسکونی، اداری و تجاری در طول سال باید حتما نسبت به پرداخت مالیات بر درآمد خود اقدام کنند. البته قانون مواردی را نیز مشمول معافیت در نظر گرفته است. در این مقاله قصد داریم به چند سؤال مهم در خصوص مالیات درآمد املاک پاسخ دهیم. این نوع مالیات به چند دسته تقسیم می‌شود؟ نحوه پرداخت آن به چه صورت است؟ چه کسانی از پرداخت این مالیات معاف هستند؟ در ادامه با ما همراه باشید تا به طور مفصل پیرامون بحث مالیات بر درآمد املاک 1400 بحث کنیم.

برای دریافت خدمات مشاره مالیاتی، با نصب اپلیکیشن مالی‌چی، از مشاوران ما راهنمایی دریافت نمایید.

مالیات بر درآمد املاک چیست؟ 

به موجب قانون مالیات‌های مستقیم در کشور، مالیات بر درآمد ملک به 5 دسته تقسیم می‌شود که عبارت‌اند از: 

  • مالیات بر درآمد حقوق
  • مالیات بر درآمد مشاغل
  • مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی
  • مالیات بر درآمد اتفاقی
  • مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

در اثر اجاره یا نقل و انتقال املاک در سطح کشور، فرد اجاره دهنده یا فروشنده باید نسبت به پرداخت مالیات درآمد ملک اقدام کند. همچنین قانون‌گذار در سال جاری، قانون جدیدی را برای مالیات در زمینه املاک و مستغلات وضع کرده است. به موجب این قانون مستغلات خالی نیز مشمول مالیات هستند. هر چند که هنوز به شیوه رسمی این قانونی اجرایی نشده است. نکته مهمی که در قانون در این زمینه پیش‌بینی شده است، آن است که کاربری املاک و مستغلات باعث معافیت از پرداخت مالیات نمی‌شود. به عبارت دیگر کلیه املاک مسکونی، اداری، و تجاری به موجب قانون در صورتی که درآمدی از محل اجاره یا نقل و انتقال آن‌ها حاصل شود، مشمول دریافت مالیات خواهد بود. 

مالیات بر درآمد املاک چیست؟

 

بیشتر بخوانید، بیشتر بدانید: مراحل رسیدگی به اعتراض مالیاتی چگونه است؟

مالیات بر درآمد املاک به چند دسته تقسیم می‌شود؟ 

تا اینجا تعریف قانون را از بحث مالیات بر درآمد املاک بررسی کردیم. اما همان‌طور که احتمالا در متن تعریف متوجه شدید، این نوع مالیات به سه دسته کلی تقسیم می‌شود که در این قسمت به معرفی هر یک از آن‌ها می‌پردازیم. 

1. مالیات بر درآمد اجاره املاک 

در ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم کشور، به موضوع مالیات بر درآمد اجاره املاک اشاره شده است. به موجب این ماده قانونی املاکی که توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی به دیگران اجاره داده می‌شود، مشمول پرداخت مالیات از محل درآمد حاصل از اجاره خواهند شد. پرداخت این مالیات بر عهده فرد اجاره دهنده گذاشته شده است. البته معافیت‌هایی نیز برای مالیات این دسته از افراد در نظر گرفته شده است که در ادامه به طور مفصل به آن‌ها اشاره خواهیم نمود. 

جدول نرخ مالیات بر اجاره املاک در سال 1400 

نرخ مالیات بر درآمد املاک از محل اجاره در سال 1400 به موجب قانون، تغییری با سال 1399 نکرده است. در همین راستا مطابق جدول زیر فرد اجاره دهنده مکلف به پرداخت مالیات خواهد بود.

درآمد سالیانه از محل اجاره ملک

درصد مالیات

تا سقف 50 میلیون تومان

15 درصد

بین 50 تا 100 میلیون تومان

20 درصد

بالاتر از 100 میلیون تومان

25 درصد

یک نکته مهم را باید در اینجا اشاره کنیم؛ جدول فوق صرفا مخصوص اشخاص حقیقی است که املاک خود را اجاره می‌دهند. در خصوص اشخاص حقوقی، فارغ از اینکه میزان مبلغ درآمد آن‌ها از محل اجاره ملک در طول یک سال چقدر است، میزان مالیات بر درآمد اجاره ملک معادل 25 درصد درآمد سالانه در نظر گرفته می‌شود. 

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک 

نکته مهمی در خصوص محاسبه مالیات درآمد اجاره املاک وجود دارد؛ قانون این‌طور پیش‌بینی کرده است که ابتدا 25 درصد از مبلغ اجاره تعیین شده از سوی اجاره دهنده کسر می‌گردد و سپس از 75 درصد درآمد حاصل از اجاره مطابق آنچه در جدول فوق مشاهده می‌کنید، مالیات دریافت خواهد شد. 

اما اجازه دهید که آنچه در ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم در خصوص نحوه محاسبه مالیات بر درآمد املاک از محل اجاره ذکر شده است را به طور تفصیلی در این قسمت بررسی کنیم. 

  1. بهای اجاره دریافتی در طول یک سال از سوی فرد اجاره دهنده محاسبه می‌شود. چنانچه وجهی به عنوان پول پیش نیز دریافت شود، معادل 18 درصد آن محاسبه شده و به مبلغ کل اجاره دریافتی در طول یک سال افزوده می‌شود.
  2. بعد از محاسبه کل اجاره دریافتی در طول یک سال، عدد حاصل را در 0.75 ضرب می‌کنند. در خصوص علت این مسئله در بالا توضیح دادیم.
  3. مبلغ مالیات بر درآمد از محل اجاره را با توجه به عدد محاسبه شده در مرحله دوم، از طریق جدول بالا محاسبه می‌نمایند.

اجازه دهید که با ذکر یک مثالی فرآیند بالا را کامل شفاف کنیم. در نظر بگیرید که یک ملک با پول پیش 100 میلیون تومان و اجاره ماهانه 3 میلیون به مستأجر تحویل داده شود. در این شرایط اجاره سالانه برابر 36 میلیون تومان خواهد شد. 18 درصد کل پول پیش نیز برابر 18 میلیون می‌شود که اگر با 36 میلیون جمع کنیم، عدد 54 میلیون تومان به دست می‌آید. در ادامه باید 75 درصد این مبلغ را محاسبه کنیم که برابر 40 میلیون و 500 هزار تومان می‌شود. با توجه به جدول فوق چون درآمد حاصل از محل اجاره ملک در سال کمتر 50 میلیون تومان است، بنابراین مبلغ مالیات برابر 15 درصد در نظر گرفته می‌شود. در نهایت مبلغ مالیات بر درآمد املاک از محل اجاره این فرد برابر 6 میلیون و 75 هزار تومان می‌شود. 

نحوه پرداخت مالیات اجاره املاک 

کلیه افراد اعم از حقیقی یا حقوقی به موجب قانون مکلف هستند که اطلاعات مربوط به املاک خود را از طریق سامانه املاک و اسکان به نشانی amlak.mrud.ir به صورت رسمی ثبت نمایند. کلیه افراد مؤجر و مستأجر به موجب قانونی باید این کار را انجام دهند. بعد از آن در پایان سال مالی، میزان مالیات تعیین شده به اطلاع مؤجران می‌رسد که باید برای پرداخت آن به اداره امور مالیات اقدام کنند. 

نحوه پرداخت مالیات اجاره املاک

جرائم عدم پرداخت مالیات بر درآمد اجاره 

به موجب قانون عدم ثبت رسمی اجاره ملک یا اقدام برای پرداخت مالیات بر درآمد املاک از محل اجاره از سوی مؤجر با جرایم سنگینی همراه خواهد بود. این جریمه معادل 18 برابر درآمد حاصل از اجاره سالانه آن ملک است. قانون در این موارد به حدی سخت‌گیرانه وضع شده است که توصیه می‌کنیم هیچ مؤدی در پی نقض قانون نباشد؛ چرا که همان‌طور که مشاهده می‌کنید، عواقب سنگینی را به دنبال خواهد داشت. 

معافیت‌های مالیاتی اجاره املاک مشمول چه کسانی است؟ 

معافیت‌هایی مالیاتی در زمینه اجاره املاک نیز در قانون پیش‌بینی شده است که لازم است در این قسمت نگاهی به آن‌ها بیندازیم: 

  • املاک اجاره داده شده تا سقف 150 متر مربع در تهران و تا سقف 200 متر مربع در شهرهای دیگر.
  • مالکان مجتمع‌های مسکونی با بیش از 3 واحد استیجاری که مطابق الگوی مصرف مسکن مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی احداث شده‌اند.
  • خانه‌های سازمانی تحت مالکیت اشخاص حقوقی.
  • املاکی که به پدر، مادر، همسر، فرزندان یا افراد تحت تکفل اجاره داده شود.
  • املاکی که به صورت رایگان در اختیار دستگاه‌هایی قرار می‌گیرد که از دولت بودجه دریافت می‌کنند.
  • فروش ملک در صورتی که به فردی فروخته شود که تا مدتی در این ساختمان ساکن بوده است.
  • افرادی که تنها محل امرار معاش زندگی‌شان از محل اجاره املاک‌شان است، مشروط بر آنکه میزان اجاره مطابق عرف منطقه باشد.

2. مالیات بر درآمد مستغلات خالی

یکی دیگر از انواع مالیات بر درآمد املاک، مربوط به واحدهای مسکونی خالی است. مطابق ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم کشور، کلیه واحدهای مسکونی در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، مشمول مالیات می‌گردند. این قانون در سال 1400 به تازگی وضع شده است و قرار است که در پایان همین سال نیز اجرایی گردد. خانه‌های خالی که 12 ماه از زمان پایان عملیات ساخت آن‌ها طی شده یا خانه‌های خالی که 6 ماه از آخرین نقل و انتقال آن‌ها سپری شده باشد، مشمول این مالیات خواهند بود. 

میزان مالیات بر مستغلات خالی بسیار سنگین در نظر گرفته شده است تا افراد و نهادها را از خالی نگه داشتن ساختمان‌های مسکونی پشیمان کند. چنانچه فردی پس از طی شدن مدت زمانی که در بالا اشاره کردیم، برابر 4 ماه منزل مسکونی تحت مالکیت خود را خالی بگذارد، در سال اول به ازای هر ماه معادل 6 برابر اجاره ماهانه، در سال دوم به ازای هر ماه معادل 12 برابر اجاره ماهانه و در سال سوم نیز به ازای هر ماه معادل 18 برابر اجاره ماهانه ملک باید به عنوان مالیات پرداخت کند. اجرایی شدن این قانون نقش کلیدی در جلوگیری از خالی نگه داشتن خانه‌های مسکونی در سطح کشور دارد.

3. مالیات بر درآمد نقل و انتقال املاک 

نوع دیگری از مالیات بر درآمد املاک، مربوط به بحث نقل و انتقال ملک است. اگر ملکی به فروش برسد، معاوضه شود یا به صورت هبه منتقل گردد، فرد انتقال دهنده به موجب قانون مشمول مالیات خواهد بود. مطابق ماده 50 قانون مالیات‌های مستقیم میزان مالیات از محل نقل و انتقال قطعی ملک معادل 5 درصد ارزش معاملاتی آن در تاریخ انتقال ملک است. پرداخت این هزینه بر عهده فروشنده ملک است. اما میزان این مالیات برای ملک‌های تجاری برابر 2 درصد در نظر گرفته می‌شود. 

موارد معافیت‌های مالیات بر درآمد نقل و انتقال املاک عبارت‌اند از: 

  • دستگاه‌هایی که از دولت بودجه دریافت می‌کنند،
  • نقل و انتقال ملک در راستای اجرای قوانین و مقررات اصلاح ارضی،
  • نقل و انتقال ملک در اثر احکام قضایی.

تنظیم اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک 

تنظیم اظهارنامه مالیات درآمد املاک به صورت آنلاین و از طریق سامانه الکترونیکی به نشانی estr.tax.gov صورت می‌پذیرد. هر یک از مؤدیان باید یک بار در این سامانه ثبت نام کنند و در ادامه می‌توانند با ورود به حساب کاربری خود، اقدام به تکمیل اظهارنامه مالیاتی خود کنند. بعد از ثبت نام در سامانه اظهارنامه الکترونیکی اجاره مستغلات، باید با استفاده از نام کاربری و رمز عبوری وارد سامانه خود شوید. 

برای آشنایی با مراحل تنظیم اظهارنامه مالیاتی و نحوه ارسال آن، با مشاوران مالی‌چی همراه باشید.

تنظیم اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک

پس از آن باید وارد صفحه تنظیم اظهارنامه مالیاتی شوید. در این صفحه ابتدا باید مشخصات هویتی مؤدی کامل شود. در ادامه سؤالاتی اختصاصی از شما پرسیده می‌شود که باید به آن‌ها با بله یا خیر پاسخ دهید. در ادامه معافیت‌هایی که به دلایل مختلف مشمول حال مؤدی می‌شود، در صفحه کاربری افراد به نمایش در می‌آید. پس از آن باید اطلاعات ملک مورد اجاره در سامانه تکمیل شود. لازم به ذکر است که هر مؤدی باید تمام املاکی که اجاره داده است را در قالب یک اظهارنامه مالیاتی در پایان هر سال تحویل اداره امور مالیات دهد.

نویسنده: تحریریه مالی چی